分割共有物和變價拍賣是什麼？帶你一次了解分割和變價拍賣流程！

一、什麼是分割共有物？

當一筆不動產或動產由兩人以上共同持有時，我們稱之為共有。例如，兄弟姐妹繼承父母留下的房子或朋友合買一塊土地，這些都可能是共有物。但當共有關係無法維持，或其中一方想要單獨擁有或變現該財產時，就會牽涉到「分割共有物」。

根據《民法》第819條，任何共有人都可以隨時請求分割共有物，除非另有約定不得分割或暫時不宜分割。

二、分割共有物的方式有哪幾種？

1. 協議分割

共有人之間協商後，全體合意分配共有物，並簽定分割協議書。例如將一筆土地分割為兩筆，由各自持有，到地政事務所辦理分割共有物登記，就達到分割效果。

2. 裁判分割

若協議破裂，想要消滅共有關係的一方，可以向法院聲請「共有物分割之訴」，由法院裁定分割方式。法院會優先考慮實物分割（例如土地劃分），實務上要如何分配，法院會請各共有人提出各自分割方案，並請地政士協助評估分割面積是否過小，如此分割後續土地登記可執行嗎？若實物分割困難例如分割面積過小或會嚴重損及財產價值，就會改為變價分割。

三、什麼是變價拍賣？

所謂「變價」，就是將共有物拍賣變現，再按共有人各自的持分比例分配所得金額。法院變價通常透過法院拍賣程序進行。這類拍賣是公開程序，所有人都可參與投標。法院會委請不動產估價師估價來設定底價，拍賣所得款項則分配給各共有人。這種方式特別適用於：

• 土地面積過小不易分割
• 建物為一整棟、無法合理分層
• 共有人對實物分配無共識

四、變價拍賣與分割共有物的流程一次看懂！

以下是從主張分割共有物到進行變價拍賣的流程圖解：

✅ 第一步：共有人提出分割請求

可先嘗試協議分割，若無法成立，即可提起「共有物分割訴訟」。

✅ 第二步：法院審理並判決

法院會調查共有物性質、共有人意見與持分比例，若實物分割不可行，也沒有共有人願意買下其他人持分來單獨所有，法院就會裁定進行變價拍賣。

✅ 第三步：進行拍賣程序

法院或法院指定人會辦理拍賣，公告拍賣資訊並設定底價。

✅ 第四步：拍定後變價款分配

拍定成功後，法院會扣除必要費用後，按持分比例將價金分配給共有人。

五、常見Q&A：關於變價拍賣與共有物分割

Q1：可以只由其中一人買下其他人的持分嗎？

可以。這屬於協議分割的一種，也可以在法院拍賣中由共有人親自標得。

Q2：對方不配合，我能強制他分割嗎？

可以。分割請求是共有人專屬的權利，只要沒有約定不得分割，就可單方面聲請法院分割。

Q3：拍賣後價格過低怎麼辦？

法院設定底價，也有流標、減價的程序。若擔心價格過低，共有人可自行標得避免損失。

六、結語：分割共有物不一定要撕破臉，但需法律保障

無論是繼承、投資或分手財產問題，共有物分割與變價拍賣都是常見的處理方式。若協議不成，應透過法院程序保障權益。建議及早諮詢律師，評估分割與拍賣方式、流程與風險，才能做出最適合的決策。最後，如果你對於分割共有物法律處理流程仍有相關的疑問，歡迎隨時聯繫賴郁樺律師。