分割共有物和變價拍賣是什麼?帶你一次了解分割和變價拍賣流程!

一、什麼是分割共有物?

當一筆不動產或動產由兩人以上共同持有時,我們稱之為共有。例如,兄弟姐妹繼承父母留下的房子或朋友合買一塊土地,這些都可能是共有物。但當共有關係無法維持,或其中一方想要單獨擁有或變現該財產時,就會牽涉到「分割共有物」。

根據《民法》第819條,任何共有人都可以隨時請求分割共有物,除非另有約定不得分割或暫時不宜分割。

二、分割共有物的方式有哪幾種?

1. 協議分割

共有人之間協商後,全體合意分配共有物,並簽定分割協議書。例如將一筆土地分割為兩筆,由各自持有,到地政事務所辦理分割共有物登記,就達到分割效果。

2. 裁判分割

若協議破裂,想要消滅共有關係的一方,可以向法院聲請「共有物分割之訴」,由法院裁定分割方式。法院會優先考慮實物分割(例如土地劃分),實務上要如何分配,法院會請各共有人提出各自分割方案,並請地政士協助評估分割面積是否過小,如此分割後續土地登記可執行嗎?若實物分割困難例如分割面積過小或會嚴重損及財產價值,就會改為變價分割

三、什麼是變價拍賣?

所謂「變價」,就是將共有物拍賣變現,再按共有人各自的持分比例分配所得金額。法院變價通常透過法院拍賣程序進行。這類拍賣是公開程序,所有人都可參與投標。法院會委請不動產估價師估價來設定底價,拍賣所得款項則分配給各共有人。這種方式特別適用於:

  • 土地面積過小不易分割
  • 建物為一整棟、無法合理分層
  • 共有人對實物分配無共識

四、變價拍賣與分割共有物的流程一次看懂!

以下是從主張分割共有物到進行變價拍賣的流程圖解:

第一步:共有人提出分割請求

可先嘗試協議分割,若無法成立,即可提起「共有物分割訴訟」。

第二步:法院審理並判決

法院會調查共有物性質、共有人意見與持分比例,若實物分割不可行,也沒有共有人願意買下其他人持分來單獨所有,法院就會裁定進行變價拍賣。

第三步:進行拍賣程序

法院或法院指定人會辦理拍賣,公告拍賣資訊並設定底價。

第四步:拍定後變價款分配

拍定成功後,法院會扣除必要費用後,按持分比例將價金分配給共有人。

五、常見Q&A:關於變價拍賣與共有物分割

Q1:可以只由其中一人買下其他人的持分嗎?

可以。這屬於協議分割的一種,也可以在法院拍賣中由共有人親自標得。

Q2:對方不配合,我能強制他分割嗎?

可以。分割請求是共有人專屬的權利,只要沒有約定不得分割,就可單方面聲請法院分割。

Q3:拍賣後價格過低怎麼辦?

法院設定底價,也有流標、減價的程序。若擔心價格過低,共有人可自行標得避免損失。

六、結語:分割共有物不一定要撕破臉,但需法律保障

無論是繼承、投資或分手財產問題,共有物分割與變價拍賣都是常見的處理方式。若協議不成,應透過法院程序保障權益。建議及早諮詢律師,評估分割與拍賣方式、流程與風險,才能做出最適合的決策。最後,如果你對於分割共有物法律處理流程仍有相關的疑問,歡迎隨時聯繫賴郁樺律師

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