都更合約爭議層出不窮，本文聚焦實務常見的都更糾紛，包含自辦都更問題、都更住戶要付錢嗎、合建違約爭議，也說明戶籍處理方式與租金補貼爭議，幫助民眾了解自身權益，避免掉入陷阱。

自辦都更最常見的3大法律糾紛

地主找建商來都更，往往低估了法律與協調的難度，以下是實務中最常見的糾紛類型：

常見糾紛類型	爭議內容	律師建議
合建契約糾紛	‧ 都更方式不明確：未明訂採「合建」或「權利變換」方式。 ‧ 分配坪數不公平：地主認為建商分太多。 ‧ 建商突然變更設計未告知。 ‧ 違約責任未約明（如開工、交屋期限）。	簽署前請律師審閱，確認條款明確並保留書面紀錄。
少數服從多數爭議	超過4/5同意即可強制實施，反對戶常覺權益受損；會議通知或授權瑕疵也易成爭點。	保留會議紀錄與文件，必要時提出異議或發函保障權益。
建商資金問題	建商無履約能力、資金不足或人去樓空，更新計畫延宕。	要求建商提供履約保證保險或信託制度，確保工程不爛尾。

律師帶你看懂都更合約關鍵條款：選屋分配、租金補貼與退場機制

許多住戶誤以為「參與都更不用花錢」，但實際上仍可能須負擔稅費或面臨搬遷問題。以下說明合建契約中的常見爭議與重點條款。

都更地主要付錢嗎？選屋分配與換價找補怎麼算？

地主與建商簽訂合建契約後，地主雖不必出資興建，但仍須負擔部分土地增值稅、地價稅、房屋稅及營業稅等稅費。此外，若分配坪數不足以成為完整戶別，合約多約定由建商「價購」找補，常以第一次公開銷售價格為基準。

📍 提醒：地主要仔細閱讀合約稅負條款與找補機制，避免事後爭議。

建商可以拿我的土地融資嗎？

若合約約定土地先過戶給建商，地主常擔心建商以土地設定抵押。
因此建議明確約定：未經地主書面同意，建商不得以土地融資，並要求設立信託或履約保證機制，以防建商資金中斷導致爛尾。

租金補貼怎麼算？戶籍要遷出嗎？

重建期間地主須搬離現址，建商通常會提供租金與搬遷補貼，但起訖時間需特別留意。常見約定為「自通知騰空至房屋點交為止」。若過早搬走，可能喪失租金補貼資格。 至於戶籍部分，建商有時要求遷出，但更新期間地主仍可享地價稅與房屋稅減免，建議在更新核定實施後再行遷出。

都更地主可以變更室內設計嗎？建材誰決定？

多數合約允許地主申請室內變更設計，但會限制次數或需額外付費。建材設備則應明確列於附件，若僅籠統約定「等級相當」，爭議風險較高。建議在簽約前確認品牌或等級，並事前與建商協商。

建商拖延整合太久，我可以退出嗎？

若建商未在合約約定期限內完成送件、開工或達法定同意比例，地主可依約主張終止契約或要求賠償。這是保障自身權益的重要條款。

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都更糾紛怎麼辦？律師教你法律行動方向

當都更過程出現以下情況，建議立即諮詢律師並採取法律行動：

• 建商未履約、延遲交屋或未提供履約保證
  
• 更新會資訊不透明、程序瑕疵或冒名簽署
  
• 選屋分配或找補計算有爭議
  
• 多數強壓少數，疑涉違法更新
  

常見的法律救濟途徑包括：

• 民事訴訟：請求違約損害賠償或終止契約
  
• 民事保全：聲請假處分、假扣押以保護權益
  
• 行政救濟：提起訴願或行政訴訟，挑戰都市更新核定效力

都更合建合約結語

都市更新的法律問題錯綜複雜，切勿僅聽信建商一方說法。律師能協助審閱都更合建契約、解讀合約條款、評估風險，並在協商或訴訟中維護地主權益。若你正面臨都更糾紛或不確定自身都更合約條件是否公平，請儘早尋求專業協助。

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