借名登記是合法的嗎？要如何終止借名登記，請求返還？律師提醒你借名登記要注意的法律陷阱！

在台灣，許多不動產所有人因為節稅、信任家人、或其他原因，選擇「借名登記」不動產。這種做法表面上看似方便，但實際上卻藏有許多法律風險。本文將從法律角度說明什麼是借名登記、是否合法，以及不動產所有人應該注意的潛在陷阱。

壹、借名登記是合法的嗎？

「借名登記」指的是不動產實際出資人（俗稱“借名人”）與名義上登記為所有權人的人（俗稱“出名人”）不同。也就是說，房子或土地是你出錢買的，卻登記在別人名下。

在我國法律上，借名登記本身並不違法，但它必須建立在雙方之間「有明確借名合意」的基礎上，否則在法律上無法主張所有權。

根據最高法院的實務見解，即使有借名關係，登記在出名人名下的不動產，對外仍推定為其所有。若未事先訂立明確的借名契約，一旦發生糾紛，借名人要取回所有權就會非常困難。

貳、借名登記法律風險要小心！

雖然借名登記可能基於信任、避稅或其他考量，但它潛藏的法律風險，往往會讓真實權利人面臨無法追回不動產的困境。以下列出四大常見風險，提醒土地所有人避免掉入法律陷阱。

一、借名登記法律風險 1：出名人盜賣不動產或設定高額抵押權

一旦不動產登記在出名人名下，依土地法規定，土地登記有絕對效力，出名人擁有對外的處分權。如果出名人擅自將不動產賣掉或設定高額抵押權，借名人即使跟出名人間簽訂有借名登記契約，約定出名人未經同意不得擅自出售土地或設定抵押權，但因為契約是債權性質無法對抗所有權登記的物權效力，出資人是無法追回失去的所有權，只能事後依契約向出名人請求損害賠償。

二、借名登記法律風險 2：出名人拒絕返還不動產和15年時效

即使雙方事前有借名合意，但沒有約定書面，若出名人事後反悔或反目成仇，拒絕返還產權，借名人若終止借名打官司要求返還，必須在15年時效內請求，且要提出借名登記的證據，若借名人無法提出明確證據，例如出資或房貸匯款紀錄、借名書面合意、水電費繳納單據或實際使用收益的證據等，往往難以勝訴。

三、借名登記法律風險 3：繼承爭議

若出名人突然過世，借名的不動產可能被誤認為是遺產，進入繼承程序。繼承人若主張產權歸屬於出名人，借名人須與繼承人訴訟爭產，耗時耗力又不保證成功。尤其在無書面約定下，法院通常難以僅憑口頭說法支持借名人主張。

四、借名登記法律風險 4：不動產被強制執行

如果出名人有債務糾紛、欠稅、或涉及強制執行案件，即便實際不動產不屬於他，法院仍可能查封或拍賣名下不動產。借名人再想救回也為時已晚。

五、借名登記法律風險5：借名登記無法約定逕付強制執行公證

如果租賃契約有約定租約終止要返還不動產，可以辦理公證約定逕付強制執行，若日後租客拒絕返還租賃物，可以省去打官司時間直接強制執行。

但借名登記的合法性因有疑慮，有遇過公證人拒絕辦理公證，公證人是否願意辦理公證，雖無法一概而論，但無法公證若日後有爭議還是必須向法院起訴拿到確定判決才能逕付強制執行，而要花費不少勞力時間。

參、借名登記結語

借名登記在法律上並非百分之百禁止，但它的法律風險不容小覷。若你正在考慮借名登記，或已經有借名登記的情況，建議儘早諮詢專業律師，協助確認風險與補強保障。如需進一步了解借名登記契約內容、提起訴訟方式或相關法律協助，歡迎隨時聯繫賴郁樺律師。