抵押權約定契約書自己寫有風險嗎？抵押權塗銷和抵押物拍賣需要什麼資料？本文說明抵押權設定契約書風險、抵押權塗銷及抵押物拍賣等常見抵押權實務案例糾紛！

抵押權設定契約可以自己寫嗎？風險與注意事項！

雖然《民法》未強制規定抵押權契約須由律師撰寫，但若契約條文不清、格式不合，容易在日後引發糾紛。

最常見問題包括：債權種類、範圍與清償條件未明，債務人與抵押權人之身分資訊錯誤，或契約中未載明何種條件下得以塗銷抵押權。

這些瑕疵一旦遭遇訴訟將導致抵押權有效性被質疑，嚴重的話會被認定不存在。若決定自行撰寫，建議要確保用語清楚、範圍明確並符合書面形式要件。

抵押權塗銷程序與常見爭議

債務人已清償債務或抵押權設定超過20年，債務人有權塗銷抵押權，抵押權人理應出具抵押權塗銷同意書辦理塗銷登記，但實務上會遇到抵押權人拒絕、抵押權人死亡或繼承人未統一意見等難題。

若抵押權人拒絕塗銷，需透過向法院提起訴訟，由法院判決准許塗銷後再持法院判決辦理塗銷登記；而若抵押權人已死亡，且繼承人眾多或有失聯者，程序將極為複雜，若未妥善處理恐導致不動產抵押權無法塗銷和無法順利融資。

塗銷抵押權應備文件至地政事務所辦理

1.      身分證正本、印章

2.      抵押權塗銷同意書(權利拋棄證明書或債務清償證明書)

3.      他項權利證明書

4.      塗銷登記申請書

實務抵押權爭議類型

第一種為抵押權時效消滅爭議，依據《民法》第125條及第880條規定，債權15年未行使且再經5年未主張抵押權者，該抵押權即告消滅。但當事人常對時效是否中斷發生爭執。第二種為擔保債權不存在或已清償卻未塗銷，此時債務人應具備完整清償證據，向法院請求塗銷抵押權。第三種為拍賣程序中抵押權受償順位之爭議，尤其涉及多筆抵押權或最高限額抵押權，受償順序依據登記先後及債權發生時間，未即時主張可能損及權益。

抵押權設定的合意與書面要式

抵押權成立須基於雙方合意並出於自由意思。若屬無權代理（如子女擅自設定父母名下房產）或在強暴詐欺、脅迫下所簽署者，意思表示有瑕疵，皆可能構成無效契約。合意之外，形式亦不可忽略。《民法》第760條明定，不動產抵押權應以書面為之，而契約中也應具備債權範圍、當事人身分及清償條件等要件。若契約內容有瑕疵，即使雙方實質同意，仍可能面臨登記機關駁回或法院判決抵押權不存在的風險。

常見問題 FAQ

可以自己寫抵押權契約書嗎？

原則上可以，民法並未限制只能由律師撰寫。不過，實務上若契約未清楚記載債權種類、擔保債權範圍(過去/現在/未來)、利息與違約金、清償與塗銷條件等重要內容，極可能引發或抵押權被認定無效等爭議。為避免日後登記障礙或訴訟風險，建議即使由當事人自行撰寫契約，也應由律師進行審閱與補強。

債已還完，但對方不願塗銷怎麼辦？

當債務人已清償借款或擔保債務，抵押權人應配合辦理塗銷登記。若對方惡意拖延、不願協助，可由債務人向法院提起「塗銷登記請求訴訟」，由法院確認債務已清償並判決塗銷。訴訟確定後，即可持判決書向地政機關辦理強制塗銷登記。

抵押權人過世了，怎麼辦理塗銷？

若抵押權人死亡，繼承人須共同辦理塗銷登記。但實務上，常出現以下困難：

• 繼承人不明或人數眾多、意見不一，難以取得共識
• 尚未完成繼承登記，導致無法提出完整的塗銷申請資料
• 有繼承人失聯或拒絕配合，造成程序卡關

若遇到此類情形建議透過向法院聲請塗銷抵押權透過法院程序來強制處理。

抵押權真的會自動消滅嗎？多久會失效？

根據《民法》第125條及第880條規定，若債權人在15年間未行使請求權，且之後再經5年未主張抵押權，其抵押權即視為消滅。此稱為「抵押權的時效消滅」。但實務爭點多集中在「時效是否曾中斷」、「是否有清償證據」等問題，一旦產生爭議，須由法院認定，建議完整保留借據、轉帳紀錄等資料以備不時之需。

抵押人不還錢，抵押權聲請拍賣流程怎麼做?

當債務人時間到沒有還款，抵押權人可以向法院聲請拍賣抵押物，把對方提供擔保的不動產（例如房子、土地）拍賣來償還債務。

首先，你得寫一份「聲請拍賣抵押物」的申請書，這種書狀格式可以直接從司法院網站下載使用。寫好之後，還需要準備幾份重要文件，包括：你和債務人之間的債權證明、抵押權設定契約、地政事務所開立的他項權利證明書，以及抵押物的登記謄本。

準備好這些文件後，就可以向抵押物所在地的法院提出申請。法院收到聲請後，會通知繳交裁判費，這是進行法律程序的必要費用。這只是整個程序的前半段，後續還會包括法院審查、核發拍賣裁定、聲請強制執行與拍賣分配等環節。

如果房屋被拍賣，多個抵押權怎麼分配？

若同一不動產上存在數個抵押權或最高限額抵押權，拍賣後的受償順位將依「登記時間先後」與「債權發生日」決定。順位靠後的抵押權人可能僅能受償剩餘金額，甚至無法受償。若當事人未及早聲請查封或主張債權，可能喪失優先受償地位，實務上常見因爭順位而訴訟。

抵押權結語

面對抵押權設定與塗銷相關事務，看似程序簡單，實則潛藏高度法律風險。從契約合意、債權範圍確認、形式要件、塗銷登記流程到繼承卡關問題，皆需審慎處理。若您正面臨抵押權設定、塗銷或相關糾紛，建議委任專業律師協助，避免產權無法移轉。明人國際法律事務所具備處理抵押權契約糾紛的豐富經驗，歡迎聯繫賴郁樺律師，我們將協助您妥善處理、守護權益。